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Sozial geförderter Wohnungsbau "Östlich des Hofguts Mariahof"

Blick aus Richtung des Hofguts auf das neue Wohngebäude
Die Visualisierung zeigt den Blick aus Richtung des Hofguts auf das neue dreigeschossige Wohngebäude mit Flachdach. Die Wohnungen werden von außen durch Laubengänge erschlossen. Grafik: Kleusberg / synarchitekten
Im Februar 2016 hat der Stadtrat die Errichtung von Neubauten im sozial geförderten Wohnungsbau insbesondere für die Unterbringung von Asylbegehrenden und Flüchtlingen mit einem Kostenvolumen von insgesamt ca. 12 Millionen Euro beschlossen. Die Projekte werden im Rahmen der Mietwohnungsbauförderung des Landes Rheinland-Pfalz bei der Investitions- und Strukturbank (ISB) zur Förderung angemeldet.

Demnach sollten die städtischen Grundstücke im BU 14 „Ober der Herrnwiese“ und „östlich Hofgut Mariahof“ im sozial geförderten Wohnungsbau im bauplanungsrechtlichen Maß bebaut werden. Beide Flächen waren mit Priorität 1 eingestuft und zeichneten sich durch die schnelle Verfügbarkeit sowie durch die Zuordnung zu einem Bebauungsplangebiet im Falle des BU 14 oder zum unbeplanten Innenbereich nach § 34 Baugesetzbuch im Falle der Fläche Mariahof aus.

Machbarkeitsstudie

Um bei den geplanten Neubauten städtebaulich nachhaltige Ergebnisse zu erreichen, wurde das Architekturbüro werk.um aus Darmstadt mit einer Machbarkeitsstudie beauftragt, aus der jeweils ein Bebauungsvorschlag einschließlich der Außenanlagen für beide städtische Grundstück hervorging.

Die Voruntersuchung der Standorte im Hinblick auf Verfügbarkeit und soziale und städtebauliche Integrierbarkeit hatte zum Ergebnis, dass auf dem Grundstück „Östlich Hofgut Mariahof“ 31 bis 43 und auf dem Grundstück BU 14 „Ober der Herrnwiese“ 42 bis 50 Wohnungen errichtet werden könnten. Das konkrete Bauprogramm sollte im Rahmen der Vorbereitung des Vergabeverfahrens entwickelt werden.

Mit der Übernahme der Bauherrenaufgaben wurde für beide Maßnahmen nach erfolgter Angebotseinholung das Büro a:dk aus Mainz beauftragt.

 
Bildergalerie
  • Der Blick aus der Vogelperspektive zeigt die Lage des Baukörpers an der Ortseinfahrt Mariahof. Grafik: Kleusberg / synarchitekten
  • Verschiedene Ansichten des Gebäudes im Querschnitt und im Verhältnis zum Hofgut Mariahof. Grafik: Kleusberg / synarchitekten

Baubeschluss und Ausschreibung

Im Zuge der Konkretisierung der Baumaßnahmen beschloss der Stadtrat im Juni 2016 den Neubau von bis zu 33 Wohnungen „östlich des Hofgutes Mariahof“ mit einem geschätzten Gesamtkostenvolumen von 3,97 Millionen Euro. Aus Gründen der Dringlichkeit wurde das Bauvorhaben im Verhandlungsverfahren mit öffentlichem Teilnahmewettbewerb entsprechend VOB 2016 / A §3 EU Nr. 3 EU-weit ausgeschrieben und die Herstellung in modularer Bauweise (Baukastenprinzip) vorgegeben. Bei dieser Bauweise werden Raumzellen und deren Umfassungsbauteile im Werk für einen Zusammenbau auf der Baustelle vorgefertigt. Da Konstruktions- und Rastermaße und daraus resultierend die Lastabtragungspunkte in Abhängigkeit von den Herstellersystemen verschieden sein können, müssen die Erd- und Fundamentarbeiten auch vom Herstellerunternehmen der Baukastenbauteile ausgeführt werden. Die Anzahl der Schnittstellen ist bei dieser Bauweise geringer als im konventionellen Bau. Diese Verfahrensweise ermöglicht eine Optimierung des Ressourceneinsatzes durch die starke Verkürzung der Bauzeit.

Vergabeverfahren

In einer ersten Stufe des Teilnahmewettbewerbs wurde anhand von Eignungs- und Auswahlkriterien ein geeigneter Bieterkreis bestimmt, aus dem in der zweiten Stufe des Verfahrens mit einer Funktionalausschreibung sechs Bewerber zur Abgabe eines Angebots aufgefordert wurden. Inhalt des Angebotes war jeweils die Entwurfsplanung und das Erstangebot der Bauleistungen für die schlüsselfertige Umsetzung.

Beim Abgabetermin für die funktionale Ausschreibung am 29. November 2016 lagen vier Angebote vor, die mit jeweils 4000 Euro pauschal vergütet wurden. Die Bewertung erfolgte aufgrund einer vorab festgelegten Bewertungsmatrix. Die städtebauliche und gestalterische Einbindung in die Umgebung sowie die Funktionalität und die Flexibilität der Grundrisse waren wesentliche Kriterien, die neben dem Preis in die Bewertung der Angebote einflossen.

Nach der ersten Tagung des Wertungsgremiums am 20. Dezember 2016 erfolgte anhand der veröffentlichten Zuschlagskriterien der Ausschluss  zweier Firmen. Die beiden verbleibenden Bieter wurden zur Klärung offener Fragestellungen zu einem zweiten Wertungstermin am 31.Januar 2017 eingeladen. Als Ergebnis erging die Empfehlung an den Stadtrat, die Firma Kleusberg GmbH & Co. KG aus Wissen zu beauftragen. Dieser Empfehlung schloss sich der Stadtrat in seiner Sitzung vom 13.März 2017 an und die Firma Kleusberg wurde mit der Planung und schlüsselfertigen Errichtung von 31 Wohnungen in modularer Bauweise beauftragt.

Anpassung/Erweiterung des Raumprogramms

Gemäß Kostenschätzung im Rahmen der Machbarkeitsstudie im Frühjahr 2016 war das Bauvorhaben mit 3,97 Millionen Euro berechnet worden. Diese Summe bezog sich auf die damaligen Testentwürfe des Büros werk.um für eine zweistufige Nutzung: In Phase 1 sollten die Wohnungen für die dringende Unterbringung von Flüchtlingen genutzt werden und in Phase 2 für die Deckung des Bedarfs an sozialem Wohnungsraum mit zusätzlichen baulichen Raumanpassungen. Durch die Entspannung der Flüchtlingssituation war die direkte Umsetzung der Phase 2 möglich und das Raumprogramm wurde anhand der Vorgaben des sozialen Wohnungsbaus angepasst:

  • Erweiterung in den Erschließungsflächen durch Berücksichtigung der Nachrüstbarkeit von Aufzügen und barrierefreie Erschließung
  • Erweiterung Hauswirtschafts-/ Trockenräume
  • Abstellräume für Kinderwagen / Rollatoren
  • Anteil behindertengerechte und Anteil rollstuhlgerechte Wohneinheiten nach Vorgabe der Landesbauordnung
  • Balkon und Terrassenflächen
  • Erweiterung Lager- / Kellerersatzräume
  • Anpassung der Freiraumgestaltung

Aufgrund der aktuellen Planung und angebotenen Bauweise des Bieters liegt die Brutto-Grundfläche (BGF) ca. 1000 Quadratmeter über dem damaligen Ansatz in der Machbarkeitsstudie.

Zusammen mit den bisher nicht veranschlagten Kosten für die Herrichtung der Außenanlagen entstand aus den vorgenannten Erweiterungen von Funktionsbereichen ein zusätzlicher Mittelbedarf von 1.383.000 Euro und somit Gesamtkosten von 5.353.000 Euro, denen der Stadtrat mit Beschluss vom 13.März 2017 ebenfalls zustimmte.

 
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